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89家房企存货逾1.8万亿元 同比攀升14%

有分析人士表示,2014年库存消化较慢,而买地成本愈发高涨,今年京沪两城房价普遍高端化,提高了部分产品的存货值

截至8月27日,沪深两市已经有89家上市房企公布2015年中报。《证券日报》记者根据同花顺统计数据发现,按照申银万国行业分类,89家上市房企存货总计逾1.8万亿元,而去年同期这89家房企的存货总计为1.58万亿元,攀升了近3000亿元,同比涨幅为14%。

对此,有分析人士认为,上半年,部分一、二线城市去库存情况较好,但多数三、四线城市的天量库存仍难以消化。

有市场分析人士向《证券日报》记者表示,虽然新增项目土地成本较高,高端楼盘销售周期较长,促使一些企业存货周转速度减慢,货值有小幅增加,但整体来看,去存货能力略微提高。

存货小幅攀升

《证券日报》记者根据同花顺提供的数据发现,在上述89家上市房企中,8家房企存货总量超过500亿元,其中,万科A、保利地产和招商地产3家上市公司存货都超过了1000亿元。

值得一提的是,绿地控股是A股新成员,但并未在上述统计表中,因为据其中报显示,截至2015年上半年,公司存货总计为3435.96亿元,初期存货则为3359.79亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃向《证券日报》记者表示,房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标,所以整个存货规模会比实际上的待售住宅面积或金额要高。

不过,严跃进认为,从占比来看,住房库存规模是其中较大的一项。目前89家房企存货规模同比上涨,这与此前拿地规模大、去库存速度慢的预期是有关系的。

而从库存背后的资金成本来看,这会使得部分房企在目前市场复苏时,依然需要积极去库存,而没有太多精力去拿地和投资。当然,在此类房企中,部分房企去库存的效果相对好,所以在今年9月份开始,预计拿地规模会增大,节奏也会加快。

“原来的存货价格都上涨了”。一位业内人士向本报记者直言,上涨的这部分存货货值非常高。此外,土地市场成交金额也在节节攀升。

事实上,相对于存货增加,存货周转天数减少,去库存能力强的大型房企,在部分难以消化库存的二线城市、甚至三、四城市大量布局的房企控盘能力稍显不足,无法抓住市场窗口期,灵活推盘,项目去化速度较慢。

此外,近年来,由于城镇化建设的快速推进,不少城市展开“造城”运动,与之相对的是,当地人口却大量外出务工。更重要的是,一、二线城市聚集了过多的资源,需求集中,而供给和存量都短缺,所以在本轮房地产回暖的趋势下,一、二线城市恢复较快,但三、四线城市房地产市场却面临高库存压力,去化能力较弱。

《证券日报》记者从四川省政府相关房管局人士处获悉,为了吸引本地人回乡置业和全国人到乐山、攀枝花等城市购房,加快去库存,四川省首次携多地楼盘来参加北京秋季房展会。

变革营销方式去存货

值得注意的是,库存难以快速消化的背后,一方面加重了房企资金链的压力,另一发面也侵蚀了开发商的利润空间。

有业内人士向记者表示,房地产,作为一个价值千万亿美元的行业,过去15年一直在固定模式下爆发式增长。2014年开始,进入了总体供大于求的调整期。对于地产行业来说,过去的主要痛点是房企拿地建设的资源和资金,而现在则是销售去化、存量运营盘活、提升客户体验等新痛点。

对此,在诺亚财富2015房地产金融高峰论坛上,诺亚财富集团董事局主席兼CEO汪静波表示:“随着房地产市场从过去的黄金十年进入未来的白银时代,竞争会更加激烈,未来盈利点将主要依靠持有、运营核心资产获得长期回报。”

鉴于此,不少房企正在加速转型,不管是万达转型轻资产,未来大幅缩减新增土地的拿地投资,还是部分房企与一些金融机构合作,推出“房地产+金融+互联网”的产品,用“买房+收益”的方式创新营销方式,减少销售压力和成本,都是房地产行业供大于求之下做出的变革。

事实上,相对于相对饱和的住宅和传统商业地产项目,歌斐资产创始合伙人总裁殷哲接受《证券日报》记者采访时表示,“我们感兴趣的是新型的房地产项目,比如房多多、优客工场以及小米公寓等,因为这些项目不一定是重资产运营,未来运营性资产的回报能力要大于靠拿地开发属性产生收益的项目”。

而这些资产管理机构更看重的新型房地产项目,正是由于房地产市场存货大增,导致市场供大于求而衍生出的新业态,也是一些房企力争改变利润走低的局面,试图从创新营销方式、嫁接互联网或者实现轻资产转型发展的方向。

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